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台风天楼盘品质大考验 专家教你买房要注意什么

2018-09-26 来源:本站

  上周末台风“山竹”肆虐,很多人感觉待在家里都不安全,有住宅高楼出现晃动的,有家中玻璃窗被风冲破的,还有地下车库水淹成“湖”的台风等暴风雨天气,往往正是考验楼盘品质的时候,一些问题日常一般情况下不会暴露出来,但却可能在某些时候集中“暴雷”。

  然而,多数人买房、看房时,着重关注的是楼盘地段、配套、价格、户型、升值潜力等信息,往往却忽视,或者说无意识去了解这些真正与居住安全密切相关的问题。广州本身就是一座夏季多受台风影响的城市,因此,购房前,更应该好好关注一下心仪楼盘的品质问题,未雨绸缪,买得安心。

  台风“山竹”登陆前后,社交网络上最“瘆人”的小视频之一,是某在建高层建筑出现肉眼可见的明显晃动,看起来十分危险,还有住高楼层的网友也表示家中有“摇晃的感觉”。

  有建筑专家表示,高层建筑在强风作用下会形成“风振效应”,再加上“狭管效应”等,超高层建筑顶部一般都会有位移表现。万科建筑研究与工程采购中心高级工程师景守军也向新快报记者表示,在这种情况下,高层建筑出现一定程度的晃动是正常现象:“楼高了不可能不晃动,在规范限制以内都是允许的,对于100米高的住宅来讲,顶部位移一般最大是125mm。晃动属于楼栋舒适度的问题,需要达到国家的规范,这是结构设计中需要考虑的。”

  记者在《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ 3-2010的3.7.6中也查阅到,高层建筑物在风荷载作用下会产生振动,但过大的振动加速度会使高楼内的住户感觉不适,甚至不能忍受。按现行国家标准《建筑结构荷载规范》GB 50009规定,为满足舒适度要求,住宅、公寓结构顶点最大加速度不大于0.15m/s2。

  那么,台风天,建筑楼能不能撑住,又有没有什么标准可以参考呢?景守军告诉记者,虽然建筑物没有专门的“抗台风系数”一说,不过每个地区都有相应的风压,风压和风速、风级有一定的对应关系,建筑要满足基本的使用情况:“比如广州、佛山地区的基本是0.5,深圳是0.75。0.5的风压大致对应10级风,而一般11级风已经算暴风。按照国家相关设计标准,一般的住宅对抗12级、13级的风是没有问题的。”

  但对于极个别的位置,比如说台风眼,风级会比外围的风大,是否就意味着建筑物不安全?“国家总体的设计标准不可能按照偶然之下一个台风的风眼位置去设计。在这种风眼位置下,虽然短时间内建筑里的人可能感觉不太舒服,但楼体结构、整体的安全一般是没有问题的。”景守军表示,“就好比,大地震下不能保证楼不坏,但可以保证楼不倒。毕竟建筑标准是基于绝大部分使用情况制定出来的,结构安全等问题国家有专门的机构审查、监督、验收。”

  作为普通购房者,缺乏建筑专业知识,买房时如何选择更有品质保障的楼盘呢?景守军给出了三点建议:“一个是要选择品牌开发商,大品牌品质始终更有保证。再者,看房时也去看看工地,比如混凝土的浇筑质量,包括表面的平整度、有没有蜂窝麻面、棱角直不直等等,还有横平竖齐,收口、接缝做得好不好,都能反映工程质量,不仅是指建筑主体,装修也一样,所以第三个是要去样板间感受下装修品质,看看材料等等。”

  楼盘抗风性弱,最有代表性的表现并非楼体晃动,而是玻璃窗户损毁,甚至整扇报废,这也是台风来袭前,许多人会往自家窗户上用胶带贴“米”字加固的原因。窗户抗风性差,一方面与窗户本身的抗风压级别过低有关。注意,这里说的抗风压级别,可不是台风级别,而是门窗性能的重要指标之一。根据GB/T 7106-2008《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》,建筑外门窗抗风压性能分为9个级别,其中最高级别是大于等于5kpa。

  某门窗品牌负责人告诉记者:“窗户抗风压级别当然是越高越好,特别是沿海地区,现在市面上不少门窗抗风压都能达到7级及以上,但并非人人都重视这方面。窗户抗风性能强,相应的对材料、工艺、安装等要求会更高,不过现在很多一手房都是所谓的带精装,但有些开发商考虑到工期和成本,对这方面要求就比较低。”

  同时该负责人也提醒,业主不应该为了美观而忽视安全性:“一些业主喜欢做大面积落地玻璃,打造视线通透全无遮挡的景观房,如果不加强工艺和材料的把关,窗户很容易在台风天被“吹”爆,特别是高楼层,而且风中夹带的碎石等异物也会直接击碎玻璃。”他强调,设计上,单个外窗面积不宜过大,可以做成“日”字、“田”字形,选材上,推荐夹胶玻璃,因为胶片可以增加玻璃的抗穿透性能。

  台风过后会带来强降雨,出现江水、海水倒灌,造成地下车库进水等情况。在景守军看来,这些是应该在设计、施工阶段就去避免的问题,否则就是设计缺陷。但很多时候,防内涝是个系统工程,涉及城市规划,如果片区整体做得不够完善,就不是单靠哪一个小区、哪一家开发商就能改变的。

  “开发商尽量把自己红线范围内的事情做到最好,红线以外的没有办法。”景守军补充道,“防洪措施我们一般有几个方面,第一是在地下车库出入口位置设置截水沟和排水沟,第二是遇到极端天气时,使用防水沙袋等措施。”

  不过记者也了解到,虽然很多地下车库日常为了防水淹,会配有抽水泵机,但遇上台风天,水流来得迅猛,泵机可能没能来得及派上用场反而先遭水浸而失灵。因此,需要依靠一些更灵活快捷的应急措施。近年国内已有科技公司研发了全自动车库防洪闸,利用水的浮力使挡水板自动升起,水流加快,防洪闸升起的速度也会跟着变快,不过目前尚未在市场上推广普及。

  此外,对于买房前对车库的考察,景守军也给出几个参考点,包括规划设计和动线设计等多个方面:“先要看净高、车位尺寸等,净高包括车位净高和行车道的净高,万科停车位净高的最低标准是2.2米,行车道是2.4米,这也是住宅的基本标准。车位的尺寸要考虑是否容易停车等等。还有行车道的布置,是否便于行车,有没有不好转弯的地方。再者,车库内的标识是否明确易看等等,都是需要关注的。”